房地产评估是指对房地产进行估价,以确定其价值的过程。这一过程涉及多个方面,包括土地、建筑物、房地产市场的趋势以及其他相关因素。房地产评估通常基于当前市场价值、投资价值或重置成本等不同的价值类型。
房地产评估的类型包括一般评估、房地产抵押贷款评估和特定评估。一般评估主要用于在没有交易纠纷的情况下,交易双方为了寻求一致意见而进行的评估。这种评估通常不具备法律效力,是参考性的,反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
总的来说,房地产评估是一个复杂而重要的过程,需要的知识和技能。
土地拆迁补偿金标准与评估办法:
为确保被征收土地的补偿公平合理,特明确以下三类房屋的补偿金标准,均不低于征收决定公告日所在区域内商品房的市场平均价格:
1、低端被征收房屋(如棚户区平房、四层以下住宅):补偿金应达到该区域内商品房平均市场价格的两倍,依据征收决定公告之日的征收面积计算。
2、中级被征收房屋(含四层以上住宅、车间、商业用房):补偿金不低于征收日区域内商品房市场平均价格的1.5倍。
3、被征收房屋(如别墅、住宅):补偿金至少等同于征收区域内商品房的市场平均价格。
此外,房屋征收评估办法将由住房和城乡建设主管部门负责制定,并在制定过程中广泛征求公众意见。在正式办法出台并实施前,暂停国有土地上房屋的征收与补偿活动,以确保政策的透明度和公众的参与度。
房地产估价,全称为房地产资产评估。台湾称其为"不动产估价";香港称其为"物业估价",都是一个意思。房地产估价,是指估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。
估价目的,是指估价结果的期望用途,或者说,是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等);估价结果的价格类型也可分为土地出让、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是,不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同,相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。
中合益德资产评估公司可以做的评估类目:
1、种植业资产评估业务:用材林、园林、果树、绿化树、采摘园、花卉等种植类资产评估业务;
2、养殖业资产评估业务:各类家禽牲畜养殖场、特种养殖场、水产养殖场等养殖类资产评估业务;
3、生产加工企业资产评估业务:各类加工厂、生产企业、制造企业、食品厂等生产制造类资产评估业务;
4、生活服务类资产评估业务:宾馆、饭店、农家乐、停车场、菜市场、加油站、旅游景区、商场、采摘园等生活服务类资产评估业务;
5、各项固定资产和单项资产。
如需相关评估请来电咨询。
新建房地产评估的成本法
新建房地产项目,如果评估基准日为房地产开发建成日,无须考虑折旧,可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各项费用,包括土地取得成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、管理费用等。新建房地产成本法的基本公式为
新建房地产价值=土地取得成本十开发成本十管理费用十投资利息十销售税费十开发利润
个别因素是影响房地产价格差异的关键因素,尤其在同一区域内,它细分为土地与建筑物两个层面的个别因素。
土地个别因素
1、面积与形状:土地面积需与其利用性质相匹配,过小则限制用途;形状则影响利用效率,矩形等用地形态通常价格更高。
2、区位:核心区位因收益高、生活环境而价格昂贵。
3、地势、地质与地形:地势高、地质优良、地形平坦的土地更受青睐,价格也相应提升。
4、临街深度:土地价值随距街道距离增加而递减,近街地块价值更高。
5、规划用途、容积率与使用年限:不同用途土地价格各异,商业高,住宅次之,工业低。容积率适度提升能增加土地价值,但过高则因建筑问题而下降。使用年限长则地。
建筑物个别因素
1、物理因素:包括建筑风格、结构、材料、功能与工艺,直接决定房屋价值评估。
2、设备完善度:卫生、暖气、通信等设备完善度影响居住便利,是价格考量要素。
3、施工质量:抗震、防渗漏等质量指标不仅关乎成本,更影响性、安全性和居住体验,从而影响房价。
4、楼层与朝向:楼层高低影响使用功能及舒适度,朝向则关乎通风、采光,两者共同作用于房价。
以上因素共同构成了房地产价格的差异化基础,是评估与交易中不可忽视的关键点。