北京中合益德资产评估事务所（普通合伙）
第1年
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来源：北京中合益德资产评估事务所（普通合伙） 时间：2024-12-20 19:46:36 [举报]
中合益德资产评估公司的评估范围：房屋价值评估、拆迁房屋评估、厂房拆迁评估，企业拆迁评估，企业整体价值评估、公司股权评估、知识产权评估、无形资产评估、软著评估、商标评估、专利评估、发明评估、版权评估、林地评估、厂房评估、养殖场评估、库房评估、采石场评估、砖厂评估、土地评估、道路评估、设备评估、机械评估、矿权评估、树木评估、果园评估、苗圃评估、花草评估、石灰厂评估、水泥厂评估、经济损失评估等等。
被拆迁房屋价值评估需考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。类似房地产指与被拆迁房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产。确定类似房地产市场价格时，应剔除偶然和不正常因素。
目前，我国房屋拆迁估价中常用的是市场比较法和成本法。但随着城市发展，这两种方法有时难以客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。因此，根据《房地产估价规范》，拆迁双方还可选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。
市场比较法是通过与被拆迁房屋相似的交易实例进行比较，调整价格后得出评估结果，是直接反映市场价格的方法，但需有足够的交易实例作为参考。
成本法是通过计算被拆迁房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估结果。
收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择合适的资本化率折现后累加得出评估结果。
假设开发法是预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润后得出评估结果。
基准地价修正法是在公布基准地价的地区，根据被拆迁房屋所处地段的基准地价调整得出评估结果。
国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作，需采集房屋信息，明确产权关系，划分拆迁范围，制定补偿方案，并公示接受公众监督。拆迁补偿价值评估的重要性在于保障产权人合法权益，确保补偿金额的真实合法，同时增强拆迁工作的透明度。
然而，拆迁补偿价值评估现状却不尽如人意。一方面，拆迁补偿范围存在漏洞，未能充分考虑居民因拆迁产生的额外费用;另一方面，评估价值偏低，易受征收人干扰，导致产权人与评估单位矛盾加剧。此外，评估单位选择过程中的异议和评估人员知识缺失也是亟待解决的问题。
为提升拆迁补偿价值评估能力，可采取以下策略：
1、严格遵守国家法律法规，确保拆迁工作公平公正公开，约束工作人员行为，维护市场秩序。
2、明确划分拆迁补偿范围，坚持完整性、真实性和准确性的测量原则，保护产权人利益，促进拆迁工作顺利开展。
3、分清房屋内部产权关系，利用数据库技术避免产权模糊，降低拆迁难度，加快拆迁进度。
4、加强拆迁宣传力度，提升公众对拆迁工作的认知度，避免矛盾冲突，确保拆迁工作快速稳定进行。
5、提高拆迁补偿监管能力，加强对评估单位的管理，提升评估人员水平，规范拆迁补偿工作流程，杜绝贪污腐败和暗箱操作。
综上所述，国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作需综合考虑房屋信息、产权关系、补偿范围等多方面因素。通过严格遵守法律法规、明确划分补偿范围、分清产权关系、加强宣传力度和提高监管能力等措施，可提升拆迁补偿价值评估能力，促进拆迁工作的顺利开展和社会的和谐稳定。
房地产评估建立在科学的定价理论与方法之上，具有合理性。
尽管房地产价格受多种因素影响，组成和变化复杂，难以确定，但定价人员通过长期的理论研究与实践探索，总结了房地产价格产生与变化的基本规律，构成了房地产评估的基础理论。这些理论包括房租理论、供需理论、消费者行为理论、效用价值理论、生产值理论、替代原理、收益增减原理、规模经济平衡原理、收益分配原理以及投资理论等。在此基础上，形成了一套系统而严谨的定价方法及评估流程，使房地产评估有据可依。此外，评估过程中还广泛涉及规划、建筑、结构、预算、法律以及宏观经济政策等相关理论和知识。
房地产评估虽然表现为定价人员对房地产价格的推断与判断，但其本质并非主观臆断，而是将房地产的客观真实价值通过评估活动准确反映出来，具有较强的普遍性和合理性。
房地产评估还具备一定的表现力。评估人员需具备丰富的工作经验，才能做出准确有效的判断。同时，评估过程也需要逻辑推理与判断力，这体现在对房地产价格规律性的深入了解以及非逻辑思维的较快观察力上。此外，评估还需要掌握一定的技巧，以确保评估结果的公信力和可接受性。
房地产评估还表现出综合性特点。评估人员需具备综合性知识，包括定价理论、房地产概论、经营管理、规划、建筑结构、工程预算、法律、经济等。评估过程涉及土地和房屋建筑的多个方面，如建筑重置成本、折旧费、土地利用效率、未来升值潜力等。有时评估还需考虑无形资产，如商业信誉、商业景观和经营管理能力等。对于大型物业，如办公楼、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在评估过程中，可能还需要评估师、结构工程师、建筑师、策划师等协作工作。
此外，房地产评估还需考虑相关税收政策和拆迁政策。在住宅评估时，应考虑国家政策;在评估土地转让价格时，应考虑转让方式及相关产业政策。这些都反映了房地产评估的综合性特点。
房屋拆迁评估成本法定价如何遵循作价原则
要使成本法定价结果客观合理，应在房地产一般价格组成内容的基础上，针对不同的定价对象合理选择和调整，并有全面客观合理的原因。因此，我们需要思考成本法定价时如何遵循作价原则。
1、替代原则。替代原则是成本法定价的基础。遵循替代原则要求与相近房地产进行比较，明确定价对象各成本内容的选择或调整，不应以定价对象某些成本具体组成内容作为定价成本组成内容。各成本内容的选值也需要与修建相近房地产的一般正常耗费进行比较确定，不应以定价对象的某些耗费为选值标准。谨慎的消费者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有同样效用的相近房地产的取得成本。聪明的建造者(卖者)也不会耗费相近房地产的修建费用来建造其房地产。这就使我们在理解房地产的价格时，必然要通过比较。通过比较相近房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或耗费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是根据与其相近的新的、适用的房地产的价格或价值来衡量的。相近房地产在定价时点被修建所耗费的必要成本，为待估房地产价格判断提供了一种衡量标准。因此，替代原则告诉我们，在应用成本法定价时，对定价对象的成本组成内容和相关资料应根据行业比较分析来确定。
2、高佳利用原则。高佳利用的概念是房地产价格或价值的根本。房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的。高佳利用决定了其可能的格或价值。然而，实际中房地产并不一定处于其高佳利用状态，这是我们在定价时分析的问题。高佳利用体现在：定价土地的价格或价值时，假定其为空地并能开发至高佳利用状态;定价建筑物的价格或价值时，假定其通过改造能达到高佳利用状态。假定为空地时，土地可能有一个高佳利用用途;当有建筑物时，房地产合一可能有另外一种高佳利用用途。因此，在使用成本法对房地产进行定价时，应特别注意这样的两种可能，从合法、技术可能性、投资效益分析和产出利润大化入手，结合评估目的来具体分析房地产的高佳利用状态。在进行高佳利用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于平衡状态，建筑物中各组成部分是否处于平衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其高佳利用状态，或者土地的高佳利用限制了建筑物发挥其大效用，或者建筑物各组成部分的不匹配，都可能导致房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行研究和计算。人们购买房地产的期望是获得价值大化或效用大化。高佳利用表明房地产预期能够达到的可能的低盈利和可能产生的大效用。因此在成本法定价中，定价对象如果为空地，要以其高佳利用用途进行分析定价;当房地产合一时，要分析假定所占有的土地为空地时的高佳利用和房地产合一时高佳利用是否一致，进而分析高层建筑的出现对房地产价格或价值的影响是升值还是减值。
3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供求的变化而变化。在使用成本法进行定价时，也需要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格相差太大的变化，房地产将具有较多或较少的盈利，从而影响房地产的价格或价值，使其相应降低或提升。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房屋的效用时，才有可能产生房地产的价值，并且所产生的效用还要被市场认同，其产生的价值才会得到实现。而效用的市场认同是由市场供求决定的。当需求大于供给时，效用的认同度就会提升，从而提升房屋的价格或价值;当供给大于需求时，效用的认同度就会降低，从而降低房地产的价格或价值。成本法定价在考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认同度来分析的。因此，供求原则要求成本法在应用时，应根据市场供求情况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生的盈利大小和因此产生的经济折旧的大小，从而调整成本法定价的结果。
4、定价时点原则。当然，在应用以上原则进行定价时，我们还应遵循定价时点原则。评估师应根据定价时点时的市场数据、定价时点时有效的法律法规对税和费的规定、定价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其选值。
企业拆迁评估价格如何确定
新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。
过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。
企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。
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