房屋拆迁补偿评估标准-房产拆迁评估

　　在房屋拆迁过程中，为确定补偿标准，需对被拆迁房屋和用于产权调换的房屋价值进行评估。关于评估的方法、标准等问题，《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　1、评估的时点

　　被拆迁房屋价值评估的时点确定为房屋拆迁公告发布之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应与被拆迁房屋价值评估时点保持一致。

　　2、被拆迁房屋的价值

　　被拆迁房屋价值是指在正常交易条件下，被拆迁房屋及其所占土地使用权由熟悉情况的交易双方在评估时点自愿交易的金额，且不考虑租赁、抵押、查封等外部因素的影响。

　　3、评估的方法

　　注册房地产估价师需根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择一种或多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有交易实例，应采用市场法评估;

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有经济收益，应采用收益法评估;

　　若被拆迁房屋是在建工程，应采用假设开发法评估。

　　房地产管理部门建议，拆迁双方应协商选择能体现房屋价值的评估方式。在不适用市场比较法的情况下，好采用两种以上评估方法，并用加权平均的方式确定评估结果。不正确的评估方法使用会导致评估结果失真，无法真实反映房屋市场价格，从而引发拆迁纠纷。

　　房地产拆迁评估，即拆迁补偿价格评估，是指在发布拆迁公告后，由具备资质的房地产价格评估机构，依据房屋拆迁评估办法，对拆迁区域内的房地产进行价格评估。这一评估办法由住建部负责制定，并向社会公开征求意见。

　　2 房地产拆迁评估难点阐释

　　(1)查勘难度大：拆迁工作多在城市旧城区进行，被拆迁户对拆迁评估的理解不足，常持不支持态度，导致查勘工作难以开展。

　　(2)调查难度大：被拆迁房屋多为老旧、不规则结构，装修复杂，且市场可比实例少，增加了查勘和市场调查的难度。

　　(3)测算难度大：收集被拆迁房屋市场资料困难，特殊房地产和装饰材料价格难以确定，评估机构需多次试算。

　　(4)答疑难度大：拆迁评估结果与拆迁双方利益紧密相关，评估结果易受多种因素影响而产生误差，导致客户质疑增加。

　　(5)结案难度大：拆迁涉及问题多，补偿需经过多次评估和谈判，结案时间长。

　　(6)收费难度大：干预、评估机构与拆迁人关系复杂、拆迁补偿谈判不顺等因素导致收费困难。

　　一般来说，在房屋建筑重置成本估计的条件下，评估其固定资产折旧，是使用重置成本法对老旧房屋建筑定价的关键挑战。理解资产评估中折旧的本质，并区分资产评估折旧与财务会计折旧的差异，对于评估人员正确使用重置成本法进行资产评估至关重要。

　　本质与目的差异

　　资产评估中的折旧，本质是评估房屋建筑从重置成本到评估日期的价值减损，即考虑多种因素导致的价值降低或损失。这是一种降价调整，旨在求得房屋建筑在评估日期的现值。而财务会计折旧则是将房屋建筑的初始成本分摊到生产成本中，以回收其原始取得价值。

　　期限差异

　　房屋建筑寿命分为自然寿命(物理寿命)和经济寿命。自然寿命指房屋因使用和自然磨损至不堪使用的年限;经济寿命则指房屋从建成至其使用收益与成本抵消的时间段。

　　资产评估采用经济寿命，由评估人员现场勘查，根据房屋状况、维护情况、地基稳定性等，综合分析确定。这是一个相对动态的量，受多种因素影响。而财务会计的寿命则考虑技术、税务政策和社会生产力发展水平，为类似资产设定统一标准，具有客观性、统一性和法定性。

　　耗损因素考虑不同

　　资产评估和财务会计在确定寿命时都考虑有形折旧和无形折旧(包括功能折旧和经济折旧)。但财务会计主要关注有形折旧和功能折旧，而资产评估则考虑所有无形折旧，包括经济折旧。

　　社会化程度要求不同

　　资产评估的折旧基于评估日的重置成本，随时间变化;而财务会计折旧基于资产的原始成本，不随时间变化。资产评估得出的实际价值可能与市场价值一致，而财务会计的账面价值则不一定。

　　维修费用处理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因会产生耗损，需进行维护和维修。资产评估时，主要考虑可修复耗损，确保资产正常使用;财务会计则根据维修或改进的性质，分别作为收益性支出或资本性支出处理。

　　因此，实践中常出现财务会计折旧未提完但资产评估显示价值已很低，或财务会计折旧已提完但资产评估仍有较大价值的情况。这往往令评估委托人(尤其是企业)感到困惑。

　　房地产评估建立在科学的定价理论与方法之上，具有合理性。

　　尽管房地产价格受多种因素影响，组成和变化复杂，难以确定，但定价人员通过长期的理论研究与实践探索，总结了房地产价格产生与变化的基本规律，构成了房地产评估的基础理论。这些理论包括房租理论、供需理论、消费者行为理论、效用价值理论、生产值理论、替代原理、收益增减原理、规模经济平衡原理、收益分配原理以及投资理论等。在此基础上，形成了一套系统而严谨的定价方法及评估流程，使房地产评估有据可依。此外，评估过程中还广泛涉及规划、建筑、结构、预算、法律以及宏观经济政策等相关理论和知识。

　　房地产评估虽然表现为定价人员对房地产价格的推断与判断，但其本质并非主观臆断，而是将房地产的客观真实价值通过评估活动准确反映出来，具有较强的普遍性和合理性。

　　房地产评估还具备一定的表现力。评估人员需具备丰富的工作经验，才能做出准确有效的判断。同时，评估过程也需要逻辑推理与判断力，这体现在对房地产价格规律性的深入了解以及非逻辑思维的较快观察力上。此外，评估还需要掌握一定的技巧，以确保评估结果的公信力和可接受性。

　　房地产评估还表现出综合性特点。评估人员需具备综合性知识，包括定价理论、房地产概论、经营管理、规划、建筑结构、工程预算、法律、经济等。评估过程涉及土地和房屋建筑的多个方面，如建筑重置成本、折旧费、土地利用效率、未来升值潜力等。有时评估还需考虑无形资产，如商业信誉、商业景观和经营管理能力等。对于大型物业，如办公楼、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在评估过程中，可能还需要评估师、结构工程师、建筑师、策划师等协作工作。

　　此外，房地产评估还需考虑相关税收政策和拆迁政策。在住宅评估时，应考虑国家政策;在评估土地转让价格时，应考虑转让方式及相关产业政策。这些都反映了房地产评估的综合性特点。

　　厂房拆迁评估是确定拆迁补偿金额的关键环节，涉及以下步骤与考量因素：

　　1、厂房信息收集：全面收集厂房的详细信息，涵盖建筑面积、土地使用权、地理位置、建筑年代、结构类型及用途等，同时掌握其使用状态、装修情况及维护历史。

　　2、市场调研与比较分析：深入市场调研，掌握同类厂房的市场动态、交易价格及趋势。通过对比分析同类交易数据，考虑市场供需、地段优势及租金收益等因素。

　　3、结构与技术评估：评估厂房的结构稳固性及建筑技术水平，关注建筑材料、结构设计及装修质量等要素。

　　4、物理状况评估：细致评估厂房的维护状况与损耗程度，包括老化情况与修缮需求。

　　5、市场价值评估：依据市场需求与交易数据，综合考量同类厂房价格、市场供需及租金收益，评估厂房的市场价值。可参考房地产评估机构的市场数据与行业报告。

　　6、抵押价值评估(如适用)：若厂房作为抵押物，需额外评估其抵押价值，依据贷款机构的政策要求，考虑贷款比例、期限及风险等因素。

　　8、综合评估与报告编制：综合考量上述所有因素，对厂房进行全面评估，并编制详细的评估报告，明确阐述厂房价值、评估方法及估值结果。

企业拆迁评估价格如何确定

新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。

过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。

企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。