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来源：北京中合益德资产评估事务所（普通合伙） 时间：2024-10-14 12:10:01 [举报]

评估报告是终的评估结果，是具有法律效力的文书。只要是拆迁、征收、或者腾退，都会经过评估的程序。作为被动的被拆迁人，维护合法权益的好办法是根据终的评估报告，审查评估程序是否合法。

资产评估的服务优势：

1、经验丰富

我们拥有二十余年的资产评估经验，对于各种企业资产评估，房屋拆迁评估等情况都能给予准确的评估结果和建议。

2、经验丰富的团队

公司百人团队规模，能够提供全面的评估服务，并确保评估结果的准确性和可靠性。

3、客户至上

我们重视客户需求，全流程一对一为客户省心服务，以满足客户的个性化需求。

4、准确可靠

我们会针对具体项目分析，采取适合本项目的评估方法，结合数据分析，确保评估结果准确可靠。

中合益德资产评估公司收益法应用详解

收益法，作为评估企业未来预期收益现值的综合方法体系，遵循了资产评估中“利求本”的核心思路，即通过收益资本化或折现的方式评估对象价值。在本次评估中，中合益德资产评估公司特采用收益法，具体技术思路与细节如下：

一、收益口径明确化——权益自由现金流量

本次评估选定权益自由现金流量作为收益口径，该指标反映了归属于股东的现金流量，即在扣除债务偿还、资本性支出、营运资金变动后，股东实际可支配的现金流。计算公式为：权益自由现金流量 = 税后净利润 + 折旧与摊销 - 资本性支出 - 净营运资金变动 + (付息债务的增加/减少)。此口径与评估目的下的企业股东全部权益价值高度契合。

二、折现率计算——股东权益资本成本

与权益自由现金流量相匹配，折现率采用股东权益资本成本，通过资本资产定价模型(CAPM)计算：Re = Rf + βe × (Rm - Rf) + α。其中，Rf为无风险报酬率，βe为企业风险系数，Rm为市场期望收益率，α为企业特定风险调整系数。此模型确保了折现率与企业实际风险与回报水平相符。

三、收益期合理设定

鉴于评估对象为合营公司，经营期限明确为50年，故将收益期相应设定为50年。收益预测分为两阶段：阶段为近期至稳定前的过渡期，根据企业实际经营情况动态调整；第二阶段为稳定收益期，自2025年起至合营结束，假定企业保持稳定的收益水平。

四、评估公式应用

收益法评估公式为：P = Σ(Ai / (1 + Re)n + B。其中，P为企业股东全部权益价值评估值，Ai为预测期内各年权益自由现金流量，n为预测期年数，V'为预测期末回收资产价值，B为评估基准日溢余资产和负债。此公式全面考虑了企业未来现金流、折现率及终值，确保评估结果的科学性与准确性。

综上所述，中合益德资产评估公司在本次评估中，通过界定收益口径、科学计算折现率、合理设定收益期，并严格应用收益法评估公式，确保了评估结果的公正、客观与准确。

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