拆迁房屋评估标准参考-房产拆迁评估

　　被拆迁房屋价值评估需考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。类似房地产指与被拆迁房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产。确定类似房地产市场价格时，应剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我国房屋拆迁估价中常用的是市场比较法和成本法。但随着城市发展，这两种方法有时难以客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。因此，根据《房地产估价规范》，拆迁双方还可选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　市场比较法是通过与被拆迁房屋相似的交易实例进行比较，调整价格后得出评估结果，是直接反映市场价格的方法，但需有足够的交易实例作为参考。

　　成本法是通过计算被拆迁房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估结果。

　　收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择合适的资本化率折现后累加得出评估结果。

　　假设开发法是预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润后得出评估结果。

　　基准地价修正法是在公布基准地价的地区，根据被拆迁房屋所处地段的基准地价调整得出评估结果。

　　国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作，需采集房屋信息，明确产权关系，划分拆迁范围，制定补偿方案，并公示接受公众监督。拆迁补偿价值评估的重要性在于保障产权人合法权益，确保补偿金额的真实合法，同时增强拆迁工作的透明度。

　　然而，拆迁补偿价值评估现状却不尽如人意。一方面，拆迁补偿范围存在漏洞，未能充分考虑居民因拆迁产生的额外费用;另一方面，评估价值偏低，易受征收人干扰，导致产权人与评估单位矛盾加剧。此外，评估单位选择过程中的异议和评估人员知识缺失也是亟待解决的问题。

　　为提升拆迁补偿价值评估能力，可采取以下策略：

　　1、严格遵守国家法律法规，确保拆迁工作公平公正公开，约束工作人员行为，维护市场秩序。

　　2、明确划分拆迁补偿范围，坚持完整性、真实性和准确性的测量原则，保护产权人利益，促进拆迁工作顺利开展。

　　3、分清房屋内部产权关系，利用数据库技术避免产权模糊，降低拆迁难度，加快拆迁进度。

　　4、加强拆迁宣传力度，提升公众对拆迁工作的认知度，避免矛盾冲突，确保拆迁工作快速稳定进行。

　　5、提高拆迁补偿监管能力，加强对评估单位的管理，提升评估人员水平，规范拆迁补偿工作流程，杜绝贪污腐败和暗箱操作。

　　综上所述，国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作需综合考虑房屋信息、产权关系、补偿范围等多方面因素。通过严格遵守法律法规、明确划分补偿范围、分清产权关系、加强宣传力度和提高监管能力等措施，可提升拆迁补偿价值评估能力，促进拆迁工作的顺利开展和社会的和谐稳定。

　　一般来说，在房屋建筑重置成本估计的条件下，评估其固定资产折旧，是使用重置成本法对老旧房屋建筑定价的关键挑战。理解资产评估中折旧的本质，并区分资产评估折旧与财务会计折旧的差异，对于评估人员正确使用重置成本法进行资产评估至关重要。

　　本质与目的差异

　　资产评估中的折旧，本质是评估房屋建筑从重置成本到评估日期的价值减损，即考虑多种因素导致的价值降低或损失。这是一种降价调整，旨在求得房屋建筑在评估日期的现值。而财务会计折旧则是将房屋建筑的初始成本分摊到生产成本中，以回收其原始取得价值。

　　期限差异

　　房屋建筑寿命分为自然寿命(物理寿命)和经济寿命。自然寿命指房屋因使用和自然磨损至不堪使用的年限;经济寿命则指房屋从建成至其使用收益与成本抵消的时间段。

　　资产评估采用经济寿命，由评估人员现场勘查，根据房屋状况、维护情况、地基稳定性等，综合分析确定。这是一个相对动态的量，受多种因素影响。而财务会计的寿命则考虑技术、税务政策和社会生产力发展水平，为类似资产设定统一标准，具有客观性、统一性和法定性。

　　耗损因素考虑不同

　　资产评估和财务会计在确定寿命时都考虑有形折旧和无形折旧(包括功能折旧和经济折旧)。但财务会计主要关注有形折旧和功能折旧，而资产评估则考虑所有无形折旧，包括经济折旧。

　　社会化程度要求不同

　　资产评估的折旧基于评估日的重置成本，随时间变化;而财务会计折旧基于资产的原始成本，不随时间变化。资产评估得出的实际价值可能与市场价值一致，而财务会计的账面价值则不一定。

　　维修费用处理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因会产生耗损，需进行维护和维修。资产评估时，主要考虑可修复耗损，确保资产正常使用;财务会计则根据维修或改进的性质，分别作为收益性支出或资本性支出处理。

　　因此，实践中常出现财务会计折旧未提完但资产评估显示价值已很低，或财务会计折旧已提完但资产评估仍有较大价值的情况。这往往令评估委托人(尤其是企业)感到困惑。

　　房地产评估建立在科学的定价理论与方法之上，具有合理性。

　　尽管房地产价格受多种因素影响，组成和变化复杂，难以确定，但定价人员通过长期的理论研究与实践探索，总结了房地产价格产生与变化的基本规律，构成了房地产评估的基础理论。这些理论包括房租理论、供需理论、消费者行为理论、效用价值理论、生产值理论、替代原理、收益增减原理、规模经济平衡原理、收益分配原理以及投资理论等。在此基础上，形成了一套系统而严谨的定价方法及评估流程，使房地产评估有据可依。此外，评估过程中还广泛涉及规划、建筑、结构、预算、法律以及宏观经济政策等相关理论和知识。

　　房地产评估虽然表现为定价人员对房地产价格的推断与判断，但其本质并非主观臆断，而是将房地产的客观真实价值通过评估活动准确反映出来，具有较强的普遍性和合理性。

　　房地产评估还具备一定的表现力。评估人员需具备丰富的工作经验，才能做出准确有效的判断。同时，评估过程也需要逻辑推理与判断力，这体现在对房地产价格规律性的深入了解以及非逻辑思维的较快观察力上。此外，评估还需要掌握一定的技巧，以确保评估结果的公信力和可接受性。

　　房地产评估还表现出综合性特点。评估人员需具备综合性知识，包括定价理论、房地产概论、经营管理、规划、建筑结构、工程预算、法律、经济等。评估过程涉及土地和房屋建筑的多个方面，如建筑重置成本、折旧费、土地利用效率、未来升值潜力等。有时评估还需考虑无形资产，如商业信誉、商业景观和经营管理能力等。对于大型物业，如办公楼、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在评估过程中，可能还需要评估师、结构工程师、建筑师、策划师等协作工作。

　　此外，房地产评估还需考虑相关税收政策和拆迁政策。在住宅评估时，应考虑国家政策;在评估土地转让价格时，应考虑转让方式及相关产业政策。这些都反映了房地产评估的综合性特点。

　　科学实用的评估方法同时具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映实际交易行为。因此，房地产价格一般可以通过以下三个途径求得：

　　参考类似房地产近的市场交易价格。

　　参考重新建造类似房地产所需费用。

　　根据该房地产的盈利能力来评估其价值。

　　由此形成了房地产评估的三大基本方法：市场比较法、成本法和收益法。此外，还有其他方法，如假设开发法、线路价法、趋势法、残余法、购买年法、盈利法、分配法等。这些方法本质上是三大基本方法的延伸，且不同的评估方法有其不同的应用场景。

　　每种评估方法都有其特定的适用条件，使用不同的方法评估同一房地产会得到不同的结果。

　　房屋拆迁评估实践中，成本法定价的效果常受质疑，导致其难以被广泛接受，甚至评估师也可能因此怀疑成本法是否为一种合理的房地产评估方法。然而，在某些情况下，我们又不得不采用成本法对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行定价，有时成本法甚至可能成为可选的定价方式。针对这些问题，本文对成本法定价进行了一些思考。

　　成本法定价的基础

　　从价值理论的发展来看，经济学家是从商品的成本对其价值贡献的角度来探讨价值理论的。生产值论认为，商品的价格由其生产所必需的耗费决定。而房地产的价格或价值也与其开发建设所必需的耗费相关。在定价时，我们可以通过分析和计算修建房地产的必需开支或成本来判断房地产的价格。生产值论为成本法提供了理论基础。

　　当缺乏市场交易时，房地产的参与者会根据房地产的费用来理解和认知其价值。卖家愿意接受的格不能低于其为修建该房地产所耗费的成本，买家愿意支付的格不能其所预估的重新修建该房地产所需耗费的成本。市场参与者根据成本来认知房地产的价值，为成本法提供了被接受的基础。

　　房屋拆迁评估教材中通常认为成本法适用于新近开发的、可以假定重新开发建设的某些计划开发建设的房地产的定价。由此可见，成本法在理论上适用于任何房地产评估。成本法既适用于房地产合一的定价，也适用于单建筑物或建筑物部分的定价。有时，成本法还可以用来获取市场比较法和收益法定价中所需的一些比较调整基础。因此，成本法的应用范围是非常广泛的，这也是其可用的基础。

　　尽管成本法在理论上可用于任何房地产的定价，但我们不能忘记房地产的价格是由市场决定的这一事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》指出：“在无市场依据不充分而不适合采用市场比较法、收益法、假设开发法进行定价的情况下，可使用成本法作为主要的定价方法。”这告诉我们，对于那些有大量市场交易实例、有盈利资料的房地产评估，应采用比较法或收益法作为定价的方法，而不能将成本法作为其主要定价方法。在这种情况下，成本法通常只能是价值评估的一种备选方法。在评估活动中，评估师应努力寻找合理使用成本法的依据，即找到使成本法定价结果能准确反映市场行情的数据，而不是为使用成本法而盲目放弃其他方法的应用。

　　厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：

　　市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。

　　重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。

　　收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。

　　地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。

　　建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。

　　用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。

　　市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。

　　特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。

　　法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。

企业拆迁评估价格如何确定

新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。

过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。

企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。

　　拆迁第三方评估机构是立于拆迁当事人的机构，专注于对拆迁涉及的房屋、土地等资产进行公正、客观、的评估。其主要职责和作用在于：

　　在拆迁过程中，该机构需严格遵循法律法规与评估准则，确保评估结果的合法性、合理性与准确性。此类评估报告对拆迁的公平性与合理性至关重要，不仅为双方提供了谈判的基础，还有助于减少争议，保障拆迁当事人的合法权益。